政策擊鼓 金九能否逆轉(zhuǎn)

8月-9月多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策密集出臺(tái)，涉及延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率等內(nèi)容，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。那么政策集中“擊鼓”之后，樓市能否借“金九”逆轉(zhuǎn)不利局面？

前8月市場(chǎng)持續(xù)下行            

隨著人口格局、市場(chǎng)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，2023年，樓市保持下行狀態(tài)，需求端入市意愿仍然趨弱。

CREIS中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%。其中，8月份，TOP100房企銷售額同比下降39.2%，環(huán)比下降8.9%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年8月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比下降0.52%，較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.86%，較上月擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。本月，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到近三年低谷，且創(chuàng)下近三年最大跌幅。

政策擊鼓金九有回音

8月31日中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行相繼發(fā)布公告表示，目前存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整已經(jīng)有序展開。

同時(shí)，繼廣州、深圳8月30日宣布執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”后，上海和北京于9月1日也先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。一線城市全線快速響應(yīng)，大大超出市場(chǎng)預(yù)期。

除此之外，8月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于提高個(gè)人所得稅有關(guān)專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知》中提到：“嬰幼兒專項(xiàng)附加扣除，由每月1000元提高到2000元；子女教育專項(xiàng)附加扣除，由1000元提高到2000元；贍養(yǎng)老人專項(xiàng)附加扣除，由每月2000元提高到3000元。”

可以說，8月底樓市紓困政策密集出臺(tái)，敲響了2023年“金九”反擊的戰(zhàn)鼓。而據(jù)采訪，青島市場(chǎng)金茂、昆侖天麓灣等項(xiàng)目已經(jīng)應(yīng)聲而動(dòng)，推出了利好購(gòu)房的優(yōu)惠政策。從現(xiàn)場(chǎng)看，9月2日、3日售樓處客流量均有一定程度的回升。

高頻次的紓困政策集中趕在“金九銀十”之前落地，將極大修復(fù)市場(chǎng)情緒和預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。調(diào)控也不斷隨市場(chǎng)優(yōu)化。因城施策政策工具箱里的可用工具不斷豐富。尤其是北上廣深等城市在政策使用上發(fā)揮了示范效應(yīng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。”

“在不斷出臺(tái)的政策利好帶動(dòng)下，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)和預(yù)期改善，推動(dòng)剛需和改善性需求入市，激活市場(chǎng)交易。”世聯(lián)評(píng)估青島分公司總經(jīng)理張華表示：“預(yù)計(jì)后市將有更多政策和相關(guān)細(xì)則出臺(tái)。我對(duì)今年樓市的‘金九銀十’保有預(yù)期。”

四季度市場(chǎng)有望企穩(wěn)

張華同時(shí)指出，“由于供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，2023年國(guó)內(nèi)樓市復(fù)蘇的過程大概率不會(huì)出現(xiàn)‘V’型反轉(zhuǎn)。”從長(zhǎng)周期看，國(guó)內(nèi)樓市大概率會(huì)以“成交量脈沖式波動(dòng)，成交價(jià)格小幅震蕩”為體現(xiàn)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出：“8月底，監(jiān)管部門密集出臺(tái)政策利好，降低購(gòu)房者置業(yè)門檻和購(gòu)房成本，尤其是一線城市全面落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，為市場(chǎng)注入信心，有望帶動(dòng)更多購(gòu)房需求釋放，激活樓市交易。”

陳文靜特別強(qiáng)調(diào)：接下來，“金九銀十”非常關(guān)鍵，監(jiān)管趕在此時(shí)出臺(tái)重磅政策組合拳，也可以看出對(duì)接下來房地產(chǎn)銷售走勢(shì)的重視，相信隨著更多核心城市政策的持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)。房企也將積極推盤營(yíng)銷，短期內(nèi)核心城市市場(chǎng)行情可期。

陳文靜預(yù)計(jì)：“本輪市場(chǎng)恢復(fù)或更多地集中在一二線城市，其中北京和上海市場(chǎng)有望在政策帶動(dòng)下加快企穩(wěn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)恢復(fù)情況及持續(xù)性或好于廣深及二線城市。更進(jìn)一步來看，若核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠企穩(wěn)回升，也有助于更多城市穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。”　　　　

由此可見，隨著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”廣泛落地，以及存量房貸利率下調(diào)、提高個(gè)人所得稅有關(guān)專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)等政策的密集實(shí)施，三季度樓市支持政策不僅頻次密集，而且力度上也顯著加碼。

在多重政策效應(yīng)疊加下，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)將起到積極帶動(dòng)效果。隨著核心一二線城市政策優(yōu)化，市場(chǎng)活躍度大幅提升，“金九銀十”雖難以復(fù)現(xiàn)昔日火爆，但相對(duì)于持續(xù)下行的市場(chǎng)周期，仍然具有期待值。可預(yù)計(jì)，樓市紓困仍將深入，第四季度全國(guó)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞 記者 趙彭

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